“Ningún hombre debería mirar desde arriba a otro más que para ayudarle a levantarse” – Don Draper (Mad Men) – Matthew Weiner.
[AVISO DEL AUTOR -ACTUALIZACIÓN ENERO 2022-: Ya no es posible sujetarse a alguna de las medidas extraordinarias desarrolladas en este artículo, no obstante a ello, mantengo esta entrada por si fuera de utilidad para investigaciones académicas o análisis doctrinales para divergencias contractuales y en su caso contiendas judiciales a las que se les aplique estas disposiciones normativas específicas].
Debido a que la pandemia mundial del COVID-19 todavía causa graves estragos sanitarios en la sociedad española, sus repercusiones económicas continúan agravándose más y más a medida que avanzan los días y no se vislumbra un final a esta terrible situación de incertidumbre.
En este contexto, meses atrás, se aprobaron distintas medidas extraordinarias en relación a los Contratos de Arrendamiento (ya fueran de vivienda o de usos distintos al de vivienda –locales comerciales, de industria, etc.-). Concretamente, para tratar de paliar el gran impacto económico que causa la merma y casi desaparición de ingresos en las economías domésticas y en las entidades y profesionales de diferentes sectores; se aprobaron una serie de Reales Decretos que proporcionan diferentes vías a aquellos agentes económicos que se encuentran en situaciones de riesgo económico para poder lidiar con el pago de las rentas de sus contratos de arrendamiento.
Así, es preciso destacar por un lado y respecto a los Contratos de Arrendamiento de Vivienda las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19; prorrogadas por el Real Decreto-Ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo.
En este punto es necesario destacar que estas medidas extraordinarias tienen carácter supletorio a que las partes no hayan podido alcanzar algún acuerdo en otros términos con anterioridad. Del mismo modo, también serviría para aquellos meses de renta que podrían haberse quedado fuera de un acuerdo entre las partes.
El ejecutivo permite que: “La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual […] que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica […] podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2, hasta el 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”.
De este modo, toda aquella persona que esté en una situación económica precaria y que tenga suscrito un Contrato de Arrendamiento con un gran tenedor, ya sea empresa o particular con más de diez inmuebles urbanos en propiedad o una superficie construida de 1.500 metros cuadrados, podría solicitar o el aplazamiento del pago de la renta o la condonación de las mismas.
Pero ¿qué se entiende normativamente como persona en situación de vulnerabilidad?
Pues bien, según el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, serán aquellas personas o economías domésticas que reúnan los siguientes requisitos:
1.- Que quien debe pagar el alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE (Expediente Temporal de Regulación de Empleo), o reducción sustancial de jornada laboral.
2.- Si la persona no es asalariada, sino que se trata de un profesional, (autónomo) debe encontrarse en una situación de pérdida sustancial de ingresos.
Para comprobar la merma importante en los ingresos de la economía doméstica, se comprobará que en el mes inmediatamente anterior a la solicitud de la moratoria o condonación, los ingresos no superen el límite de tres (3) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) -este indicador puede aumentar en función de que en el núcleo familiar existan personas con discapacidad, un número mayor de hijos, etc.- o que la renta de alquiler junto con los gastos de suministros básicos sea superior al 35% de los ingresos que percibe el conjunto de la unidad familiar.
[NOTA IMPORTANTE: Si algún inquilino es propietario o usufructuario de otra vivienda distinta en España, no tendrá derecho a esta moratoria o condonación independientemente de su situación económica. En opinión del autor de este artículo, no se ha tenido en consideración el trasfondo de hecho que justifica la aprobación de este real decreto y que es la convulsa y extraordinaria situación económica, haciendo una distinción sin sentido jurídico entre arrendatarios insolventes de primera y arrendatarios insolventes de segunda. Y es que ¿en qué situación queda el inquilino que arrienda su otra propiedad y su arrendatario no le paga por haberse acogida precisamente a esta norma? En este supuesto sería doblemente perjudicado, en contraposición a lo que el principio general de interpretación conforme a la realidad social actual establecería].
A efectos orientadores para los lectores, en este año 2021, el IPREM mensual está situado en 564,90€ (6.778,80€ anuales).
Para acreditar estas condiciones subjetivas de vulnerabilidad económica, el inquilino o arrendatario podrá presentar:
· En el caso de trabajadores asalariados, un Certificado de las Prestaciones que percibe por Desempleo, ERTE o cualquier otra prestación extraordinaria aprobada como consecuencia del COVID-19.
· En el caso de profesionales o trabajadores por cuenta propia, Certificado emitido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u otro órgano competente, sobre la declaración de cese de actividad declarada (la actividad que supone la base de cotización).
· Documentación identificativa y acreditativa del número de personas que forman parte del núcleo familiar y viven en el inmueble al igual que Documentación acreditativa de discapacidad o dependencia de alguno de los miembros de la economía doméstica.
· Acreditación de que los miembros de la unidad familiar no tienen en propiedad ni usufructo ningún otro bien inmueble en España (Nota Simple del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad).
· Declaración responsable de todos los miembros y moradores del inmueble conforme a la cual manifiesten que toda la información aportada es real.
Está claro que la obtención de todos estos documentos en un plazo de tiempo corto es prácticamente imposible. Para ello debemos tener en cuenta que la expedición de alguno de ellos tiene un coste económico y que los trámites presenciales están fuertemente restringidos produciéndose en consecuencia un colapso de los sistema informáticos on-line.
De esta manera, para poder suplir el tener que presentar toda esta documentación, el Real Decreto-Ley dice que:
“Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en la letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas, dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado”.
Así, ahora, en un primer momento, puede sustituirse la presentación de toda aquella documentación acreditativa de encontrarse en un estado de vulnerabilidad económica por una Declaración Responsable del interesado que exprese reunir todas las condiciones necesarias. Posteriormente a que finalice el Estado de Alarma (previsiblemente sea el 9 de mayo de 2021), el interesado deberá facilitar todos los documentos detallados con anterioridad en el plazo de un mes.
La misma norma detalla que en el supuesto de que se compruebe con posterioridad a verse beneficiado por una condonación o moratoria de las rentas que el o los inquilinos no estaban en la situación anteriormente detallada, éstos deberán responder de todos los gastos generados en el propietario por este concepto sin perjuicio de otras responsabilidades que puedan derivarse por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Las mismas consecuencias se concluyen para aquellas personas que no presenten la documentación necesaria transcurrido un mes desde finalizar el Estado de Alarma.
Las rentas mensuales de alquiler respecto de las cuales puede solicitarse la moratoria podrán ser todas aquellas que se vean afectadas por la situación de Estado de Alarma y los meses posteriores (devengándose según la situación económica mes a mes) hasta un máximo de cuatro (4) mensualidades.
En el supuesto de que se opte por la moratoria de la renta, la forma de pago de lo adeudado se realizará fraccionando la cantidad total que haya quedado pendiente por impagos durante el Estado de Alarma y hasta un máximo de cuatro meses posteriores, desde la finalización del mismo. Es decir, a la cuota ordinaria de los meses venideros se le añadirá la parte proporcional de lo adeudado.
Para calcular esta “nueva cuota” que se establecerá para compensar lo adeudado, se debe tener en cuenta que la deuda podrá aplazarse a pagos fraccionados hasta un máximo de tres años. Si el Contrato de Arrendamiento venciera con anterioridad a ese plazo, se fraccionará hasta la última mensualidad de vigencia del negocio jurídico. De este modo, el incremento de la renta mensual será mayor o menor en función de si el fraccionamiento puede ser a más o menos mensualidades. Obviamente, la moratoria no genera ni intereses ni recargo alguno.
Tras haberse compensado el total de la deuda, la cuota de renta debe volver a ser la que era con anterioridad al fraccionamiento.
[NOTA IMPORTANTE: A efectos de la vigencia del Contrato de Arrendamiento, aquellos contratos que venzan el 31 de enero de 2021, tendrán una prórroga obligatoria y extraordinaria de seis (6) meses; con excepción de que el contrato podrá resolverse siempre que el arrendador tenga necesidad de disponer de la vivienda según establece el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos].
La comunicación por parte del inquilino o arrendatario de querer sujetarse a las medida, es importante que se realice por escrito adjuntando todos los medios de prueba necesarios relacionados anteriormente. También, es recomendable que la comunicación quede acreditada, ya sea con Certificado de contenido de Correos (Burofax) o a través de Correo Electrónico Certificado, ya que así se puede justificar haber realizado la petición con las exigencias de la norma.
Si contactan conmigo a través del formulario de la web o de la dirección de correo electrónico que facilito al final de este artículo, podemos estudiar la fórmula de enviar un correo electrónico del que quede una constancia mayor, que incorpore toda la información necesaria y que además esté certificado por una entidad externa que pruebe la fecha en que fue enviado, la dirección de correo electrónico a la que se envió y el contenido del mensaje (incluidos documentos adjuntos).
Es altamente recomendable que en cualquier supuesto de todos los indicados anteriormente, se asesore con un abogado o especialista en la materia.
El plazo para realizar esta solicitud finaliza el día 31 de enero de 2021, por lo tanto es importante realizarla con prontitud.
Una vez formulada la solicitud al arrendador, éste dispondrá de siete (7) días laborales para comunicar cual de las opciones propuestas por el inquilino acepta, o en caso contrario, las alternativas que plantea por su parte respecto al aplazamiento o fraccionamiento de las rentas adeudadas.
Sea cual sea el pacto que se alcance con su arrendador o arrendatario es indispensable que quede una constancia escrita de ello. En el mejor de los casos, es altamente recomendable que se alcance un acuerdo firmado por las partes.
Es muy realista pensar que habrá arrendatarios que no querrán alcanzar un pacto en el sentido que establece la norma ni querrán acceder a disponer de condiciones más beneficiosas para sus inquilinos.
De este modo, es muy probable que tras el alzamiento de la suspensión de juicios de desahucio contra personas en situación de vulnerabilidad económica (actualmente en vigor hasta el 31 de mayo de 2021) se empiecen a interponer numerosas Demandas de Desahucio por impago de las rentas de los meses en que estuvo vigente el Estado de Alarma y meses posteriores.
Por ello, es importante realizar las comunicaciones especificadas anteriormente, para en vía judicial, hacer valer nuestra comunicación siguiendo los cauces legales y poder acreditar las nuevas condiciones que se pactaron o que por ley se deben aplicar.
Esto es muy importante, ya que si realmente durante los meses de Estado de Alarma se alcanzó un acuerdo para disminuir la renta de todos o algunos de esos meses; si el arrendador presenta una Demanda de Desahucio por impago de rentas, deberá ser por esta cantidad menor y no por la que estipulaba el contrato de arrendamiento de vivienda.
En el caso de que efectivamente no se hubiera pagado, sigue siendo importante aunque priven al inquilino del uso de la vivienda y acuerden su desahucio, ya que debemos recordar que la deuda persiste pese a la entrega de aquello arrendado y el propietario podrá ejecutar la deuda judicialmente.
Por otro lado, en lo que se refiere a los Contratos de Arrendamiento de Local de Negocio ya se aprobaron medidas urgentes para solicitar la moratoria de rentas devengadas durante el Estado de Alarma y hasta un máximo de cuatro (4) meses posteriores a la finalización del mismo y también la posibilidad de disponer de la fianza depositada para compensar los impagos. Estas medidas se recogieron en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y empleo que ya fue comentado en “The Lab” en la entrada anterior de esta sección: https://tribunothelab.com/2020/05/05/eso-es-el-mercado-amigo-crisis-covid-19-medidas-extraordinarias-para-la-renegociacion-y-la-moratoria-de-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-del-de-vivienda-norma-y-clausula-rebu/
Pues bien, esas medidas fueron prorrogadas y ampliadas por el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medias urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
En concreto, la norma fija la posibilidad para las personas físicas o jurídicas que sean arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (es decir, locales comerciales, restaurantes, oficinas, talleres, etc.) de que renegocien una reducción en la renta mensual a pagar en concepto de arrendamiento; y establece para algunos supuestos una moratoria obligatoria de las referidas rentas mensuales.
No obstante, no son todos los profesionales los que pueden acceder a este beneficio. Para ello, existen algunos requisitos en función de que se trate de una PYME o un autónomo:
Las PYMEs deben tener un activo que no supere los dos millones ochocientos cincuenta mil euros (2.850.000€), su importe neto anual de negocios no puede superar los cinco millones setecientos mil euros (5.700.00€) y el número medio de empleados que tenga durante el ejercicio no puede ser mayor a los 50 trabajadores. De la misma forma, la actividad económica que desarrolle debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, o en su defecto, debe acreditar que ha sufrido, en un 75%, una reducción de su facturación en el mes natural inmediatamente anterior al que solicita el aplazamiento de la renta de arrendamiento -todo ello en relación al mismo mes del año anterior-.
Los autónomos deben estar en situación de alta en el RETA (Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos) o Mutualidades Alternativas, la actividad económica que desarrollen debe haber quedado suspendida igualmente como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, o en su defecto deben acreditar que han sufrido una reducción del 75% de su facturación en el mes natural inmediatamente anterior al que solicita el aplazamiento de la renta de arrendamiento (de igual forma, en relación al mismo mes del año anterior).
El Real Decreto-Ley también exige, al igual que respecto a los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que el propietario y arrendador con el que se tiene suscrito el Contrato de Arrendamiento sea un “gran tenedor”.
Así, estarán aquellos arrendadores que sean empresa o entidad pública dedicada al arrendamiento de inmuebles o un gran tenedor (entiéndase gran tenedor a aquella persona que tenga más de 10 inmuebles urbanos en arrendamiento).
En estos supuestos, si el inquilino cumple con los requisitos especificados en líneas anteriores, tendrá hasta el 31 de enero de 2021 para comunicar una moratoria automática en el pago de la renta. Según el artículo 1.1 del Real Decreto 35/2020:
“1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-Ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie de más de 1.500m2, […]”.
Así, normativamente, se establecen unas condiciones mínimas de moratoria aplicables a los alquilares de uso distinto al de vivienda y profesionales. Este acuerdo de moratoria afecta a todo el periodo de tiempo en que esté vigente el Estado de Alarma con la posibilidad de prorrogarse mes a mes hasta un máximo de cuatro mensualidades (si se justifica llegado el momento que el impacto del cierre a causa del COVID-19 todavía no ha remitido suficientemente hasta un estado más o menos normal).
Esto permite al inquilino asumir su posición deudora de cara al futuro, ya que no devendrá deudor hasta que la mensualidad de renta que deba abonar haya transcurrido sin proceder al pago.
Por lo tanto, el aplazamiento del pago de la renta es obligatorio, sin embargo estas condiciones de mensualidades a poder aplazar son una base de mínimos que se pueden ampliar en acuerdos privados alcanzados entre al arrendador y el arrendatario. No obstante a esto, al igual que pueden pactarse condiciones más beneficiosas que ésta, todos aquellos acuerdos que se hayan alcanzado con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley y que hayan supuesto un acuerdo de moratoria o de reducción de renta; no se verán afectados por este beneficio normativo aunque ese pacto no cumpla con la base de mínimos establecida.
Además, el Real Decreto-Ley 35/2020 también introduce la posibilidad de solicitar una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el Estado de Alarma, extensible a los cuatro (4) meses posteriores.
[NOTA IMPORTANTE: Los gastos comunes que no constituyen la renta de alquiler -agua, gas, electricidad…- quedan absolutamente excluidos de la posibilidad de reducción o moratoria].
Como ya se ha especificado en líneas anteriores, es preciso realizar una comunicación formal y por escrito al arrendador en el que se justifique debidamente estar dentro del supuesto normativo para acogerse a una de esas medidas. La necesidad de comunicación formal escrita (Burofax o Correo Electrónico) es precisa para dejar constancia de fecha del aviso, documentación aportada…
De cara al futuro y a la previsibilidad del inicio de Juicios en materia de Desahucio y Reclamación de Cantidad, si la comunicación se efectuó correctamente, podrá suponer un mecanismo de defensa sólido para evitar el desahucio y en cualquier caso reducir la cuantía reclamada.
Una vez recibido el requerimiento, como respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda, el propietario deberá responder por un canal fehaciente y en siete (7) días laborales que opción escoge, la moratoria o la reducción de renta.
En el supuesto de que el arrendador no responda, se entenderá tácitamente que se impondrá la opción seleccionada por el inquilino.
En el supuesto de que se haya acordado una moratoria y fraccionamiento en la devolución de las cantidades pospuestas, la compensación de la renta sólo podrá iniciarse en el mes siguiente en el que se entienda como superado el impacto del COVID-19, a más tardar en el plazo de cuatro meses desde la declaración del Estado de Alarma.
La forma de pago de lo adeudado se realizará fraccionando la cantidad total que haya quedado pendiente por impagos durante el Estado de Alarma, y hasta un máximo de 4 meses; en las cuotas de renta mensual de los siguientes años que resten de vigencia del contrato de arrendamiento.
Como se ha especificado respecto al Contrato de Arrendamiento de vivienda, la moratoria no genera ni intereses ni recargo alguno.
En la situación económicamente convulsa en la que nos encontramos y a la que nos tendremos que enfrentar, es primordial no aumentar el nivel de deudas. Toda acción, por mínima que sea y por minúscula que sea su incidencia en disminuir una cantidad adeudada, es crucial en estos momentos.
No hay que caer en una actitud de derrota ya que no es el momento, no debemos pensar “si ya no voy a poder pagar, que más da que esa deuda la disminuya en 500€”. Al tratarse de nuestra actividad profesional, de nuestra fuente de ingresos, debemos atajar cualquier fuga de liquidez, aunque sea a futuro. Arrastrar una deuda durante años se convierte en una losa que es muy difícil quitarse de encima, y se debe disminuir el nivel de deuda siempre que sea posible, por pequeña que sea la cantidad en que disminuya.
Si usted, (como empresario, profesional o trabajador) se ha visto o se está viendo afectado por la actual situación económica, jurídica y laboral, puede realizarme cualquier duda o comentario a través del correo electrónico manuelramos@icaib.org. Trato todos los mensajes de forma individual y personal, sin ningún compromiso inicial.
Manuel Ramos Cañellas
