“Tenía una confianza sin límites en su capacidad de sobreponerse a cualquier contrariedad y de sacar provecho de cualquier obstáculo” – Sin Noticias de Gurb – Eduardo Mendoza.
[NOTA DEL AUTOR -ACTUALIZACIÓN ENERO 2022-: Ya no son aplicables las medidas extraordinarios de renegociación o moratorio desarrollados en este artículo. En cambio, la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus» establecida por el Tribunal Supremo sí que continúa siendo estimada por los Juzgados y Tribunales. Por ello, mantengo esta entrada por si fuera de utilidad para investigaciones académicas o análisis doctrinales para divergencias contractuales y en su caso contiendas judiciales a las que se les aplique estas disposiciones normativas específicas o la jurisprudencia contemplada].
El pasado miércoles 22 de abril se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y empleo. En esta norma se aprobaron diferentes medidas de carácter económico que afectan a los Contratos de Arrendamiento de locales comerciales.
En concreto, la norma fija la posibilidad para las personas físicas o jurídicas que sean arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (es decir, locales comerciales, restaurantes, oficinas, talleres, etc.) de que renegocien una reducción en la renta mensual a pagar en concepto de arrendamiento; y establece para algunos supuestos una moratoria obligatoria de las referidas rentas mensuales.
No obstante, no son todos los profesionales los que pueden acceder a este beneficio. Para ello, existen algunos requisitos en función de que se trate de una PYME o un autónomo:
Las PYMEs deben tener un activo que no supere los dos millones ochocientos cincuenta mil euros (2.850.000€), su importe neto anual de negocios no puede superar los cinco millones setecientos mil euros (5.700.00€) y el número medio de empleados que tenga durante el ejercicio no puede ser mayor a los 50 trabajadores. De la misma forma, la actividad económica que desarrolle debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, o en su defecto, debe acreditar que ha sufrido, en un 75%, una reducción de su facturación en el mes natural inmediatamente anterior al que solicita el aplazamiento de la renta de arrendamiento -todo ello en relación al mismo mes del año anterior-.
Los autónomos deben estar en situación de alta en el RETA (Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos) o Mutualidades Alternativas, la actividad económica que desarrollen debe haber quedado suspendida igualmente como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, o en su defecto deben acreditar que han sufrido una reducción del 75% de su facturación en el mes natural inmediatamente anterior al que solicita el aplazamiento de la renta de arrendamiento (de igual forma, en relación al mismo mes del año anterior).
El Real Decreto-Ley también realiza una distinción en función del tipo de arrendador con el que se tenga suscrito el Contrato de Arrendamiento.
En primer lugar tenemos a las Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES) y autónomos que tengan suscrito un Contrato de Arrendamiento de uso distinto al de vivienda con una empresa o entidad pública dedicada al arrendamiento de inmuebles o un gran tenedor (entiéndase gran tenedor a aquella persona que tenga más de 10 inmuebles urbanos en arrendamiento). En estos supuestos, si el inquilino cumple con los requisitos especificados en líneas anteriores, tendrá el plazo de un mes desde la publicación de la norma (esto es desde el 22 de abril del 2020 hasta el 22 de mayo del 2020) para comunicar una moratoria automática en el pago de la renta. Según el artículo 1.2 del Real Decreto 15/2020:
“2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”.
Así, normativamente, se establecen unas condiciones mínimas de moratoria aplicables a los alquilares de uso distinto al de vivienda y profesionales. Este acuerdo de moratoria afecta a todo el periodo de tiempo en que esté vigente el Estado de Alarma con la posibilidad de prorrogarse mes a mes hasta un máximo de cuatro mensualidades (si se justifica llegado el momento que el impacto del cierre a causa del COVID-19 todavía no ha remitido suficientemente hasta un estado más o menos normal).
Pero ¿qué es una moratoria? Pues bien, una moratoria es la suspensión y prórroga en el cumplimiento de determinadas obligaciones por acontecimientos extraordinarios. Esto permite al deudor obtener un plazo de tiempo adicional para el cumplimiento de sus obligaciones ante un acreedor. En este caso, el inquilino asume su posición deudora del futuro, ya que no devendrá deudor hasta que la mensualidad de renta que deba abonar haya transcurrido sin proceder al pago.
Por lo tanto, el aplazamiento del pago de la renta es obligatorio, sin embargo estas condiciones de mensualidades a poder aplazar son una base de mínimos que se pueden ampliar en acuerdos privados alcanzados entre al arrendador y el arrendatario. No obstante a esto, al igual que pueden pactarse condiciones más beneficiosas que ésta, todos aquellos acuerdos que se hayan alcanzado con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley y que hayan supuesto un acuerdo de moratoria o de reducción de renta no se verán afectados por este beneficio normativo aunque ese pacto no cumpla con la base de mínimos establecida.
Así lo marca nuevamente el artículo 1.1 de la disposición normativa:
“[…] la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”.
En cuanto a la moratoria de la renta que establece la norma, el Real Decreto-Ley fija su aplazamiento con la siguiente formulación:
“Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”.
De este modo se vuelven a establecer unas condiciones mínimas a partir de las cuales las partes pueden pactar la forma de devolución de las rentas dejadas de pagar.
La compensación de la renta sólo podrá iniciarse en el mes siguiente en el que se entienda como superado el impacto del COVID-19, a más tardar en el plazo de cuatro meses desde la declaración del Estado de Alarma.
La forma de pago de lo adeudado se realizará fraccionando la cantidad total que haya quedado pendiente por impagos durante el Estado de Alarma, y hasta un máximo de 4 meses; en las cuotas de renta mensual de los siguientes dos años. Es decir, esta “nueva cuota” que se establezca para compensar lo adeudado no puede suponer un gran incremento de la renta mensual, sino que su fraccionamiento mínimo habrá de ser a razón de 24 mensualidades.
Por ejemplo, pongamos que un local comercial deja de pagar una renta de 1.200€ los meses de abril, mayo, junio y julio. En total, adeudará a la propietaria la cantidad de 4.800€. Pues bien, a partir del mes de agosto de 2020, la cuota que tendrá que pagar este local comercial será de 1.400€ hasta el mes de julio de 2022. A partir de agosto de 2022, la renta de alquiler de ese local comercial volverá a ser de 1.200€.
Obviamente, la moratoria no genera ni intereses ni recargo alguno.
Otra medida que incorpora el Real Decreto-Ley, siempre que exista acuerdo entre las partes y que éste se dé en el marco especificado en líneas anteriores, podrán pactar que la fianza depositada en el momento de formalizarse el contrato de arrendamiento sirva para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades durante el Estado de Alarma o de los meses posteriores (hasta un total de 4). Así, el artículo 2.2 de la norma dice:
“2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”.
Cabe destacar que si se dispone de lo depositado como fianza para compensar el impago de alguna renta, el inquilino deberá reponer la fianza igualmente con un pago fraccionado del modo especificado anteriormente pero en este caso en el plazo máximo de un año.
En este punto debemos tener en cuenta que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza para un uso distinto del de vivienda debe ser de dos mensualidades de renta. Esto quiere decir, que siempre deberá quedar en depósito como fianza esa cantidad, no pudiendo en ningún supuesto quedar menos. Por lo tanto, el hecho de disponer sólo de parte de la fianza para compensar el impago de alguna renta, no exime que el inquilino tengo que abonar la diferencia hasta alcanzar el mínimo exigido por ley.
Finalmente, en segundo lugar, aquellas PYMEs o autónomos profesionales que tengan suscrito un Contrato de Arrendamiento de Uso distinto del de Vivienda con un arrendador que no sea una sociedad dedicada al arrendamiento o un gran tenedor, si bien no podrán acogerse a la moratoria anteriormente analizada, sí que podrán solicitar (siempre que cumpla con los requisitos) el aplazamiento temporal o una rebaja extraordinaria de la renta.
El artículo 2.1 del Real Decreto-Ley establece:
“1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”.
En este caso, la norma no establece base mínima ni condiciones que deban cumplirse, simplemente deja abierta la posibilidad de alcanzar un pacto entre las partes.
De la redacción del artículo, y del hecho que establezca un plazo para esta solicitud, entendemos que existe “la obligación” de alcanzar un acuerdo en uno u otro sentido (reducción de renta o aplazamiento). Lo que no queda claro es con que condiciones se entenderá cumplido el trámite. Es sencillo y obvio pensar que cualquier acuerdo con condiciones, aunque sean pocas, más beneficiosas que las ordinarias del Contrato de Arrendamiento será suficiente.
También podrán disponer de la fianza como si el arrendador fuera un gran tenedor, y utilizarla para compensar alguna mensualidad de renta. Su restitución, igualmente, deberá hacerse en el plazo de un año desde el acuerdo entre las partes.
“[…]. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año”.
Sea cual sea el pacto que se alcance con su arrendador o arrendatario es indispensable de que quede una constancia escrita de ello. En el mejor de los casos es altamente recomendable que se alcance un acuerdo firmado por las partes.
Para aquellos inquilinos que no reciban ninguna respuesta de sus arrendadores, es muy importante que realicen la comunicación de acogerse a alguna de las posibilidades detalladas anteriormente por escrito a su arrendador, adjuntando todos los medios de prueba necesarios que acrediten su afección por el Estado de Alarma actual y en origen por el COVID-19. En estos supuestos es recomendable la vía del correo electrónico ya que se puede justificar posteriormente en un eventual procedimiento judicial.
Si contactan conmigo a través del formulario de la web o de la dirección de correo electrónico que facilito al final de este artículo, podemos estudiar la fórmula de enviar un correo electrónico del que quede una constancia mayor, que incorpore toda la información necesaria y que además esté certificado por una entidad externa que pruebe la fecha en que fue enviado, la dirección de correo electrónico a la que se envió y el contenido del mensaje (incluidos documentos adjuntos).
Es altamente recomendable que en cualquier supuesto de todos los indicados anteriormente, se asesore con un abogado o especialista en la materia.
Pese a estas oportunidades extraordinarias que se han aprobado normativamente por el Real Decreto-Ley 15/2020, es muy realista pensar que existirán muchos locales, oficinas, almacenes, talleres, etc.; que no podrán seguir pagando su renta en el futuro y que por tanto ni la moratoria o reducción sea suficiente para proseguir con su actividad profesional y en consecuencia pagar las rentas de alquiler. También es muy realista pensar que habrá arrendatarios que no querrán alcanzar un pacto en el sentido que establece la norma ni querrán acceder a disponer de condiciones más beneficiosas para sus inquilinos.
De este modo, cuando se vuelva a reanudar la actividad judicial, es cierto que seguramente se empezarán a interponer numerosas Demandas de Desahucio por impago de las rentas de los meses en que estuvo vigente el Estado de Alarma y meses posteriores.
Por ello es importante realizar las comunicaciones especificadas anteriormente, para en vía judicial, hacer valer nuestra comunicación siguiendo los cauces legales y poder acreditar las nuevas condiciones que se pactaron o que por ley se deben aplicar.
Esto es muy importante, ya que si realmente durante los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2020 se alcanzó un acuerdo para disminuir la renta de todos o algunos de esos meses; si el arrendador presenta una Demanda de Desahucio por impago de rentas, deberá ser por esta cantidad menor y no por la que estipulaba el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
En el caso de que efectivamente no se hubiera pagado, sigue siendo importante aunque priven al inquilino del uso del local y acuerden su desahucio, ya que debemos recordar que la deuda persiste pese a la entrega de aquello arrendado y el propietario podrá ejecutar la deuda judicialmente.
En la situación económicamente convulsa en la que nos encontramos y a la que nos tendremos que enfrentar, es primordial no aumentar el nivel de deudas. Toda acción, por mínima que sea y por minúscula que sea su incidencia en disminuir una cantidad adeudada, es crucial en estos momentos.
No hay que caer en una actitud de derrota ya que no es el momento, no debemos pensar “si ya no voy a poder pagar, que más da que esa deuda la disminuya en 500€”. Al tratarse de nuestra actividad profesional, de nuestra fuente de ingresos, debemos atajar cualquier fuga de liquidez, aunque sea a futuro. Arrastrar una deuda durante años se convierte en una losa que es muy difícil quitarse de encima, y se debe disminuir el nivel de deuda siempre que sea posible, por pequeña que sea la cantidad en que disminuya.
Sin embargo, quiero expresar mi opinión personal (que en esta supuesto no deja de ser un poco predictiva ya que no hay antecedentes claros) sobre las posibles Demandas de Desahucio por impago de rentas que se puedan dar próximamente, tanto de Vivienda como de Uso distinto del de vivienda.
Del mismo modo, la siguiente exposición también es extensible a un reacondicionamiento del Contrato de Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. No sabemos cuál será la situación económica próxima, su duración y consecuencias. Por todo ello, es posible que algunos Contratos de Arrendamiento hayan de ser reajustados a la situación actual y venidera.
Está claro, como establece nuestro Código Civil en su artículo 1.091, que “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
Así, todo lo acordado en un Contrato de Arrendamiento, y por tanto lo que se refiere a la renta y a la temporalidad, es de obligado cumplimiento para las partes que se someten al mismo. La disposición para modificar en un sentido u otro alguno de sus extremos no puede ser decidido unilateralmente y sin acuerdo por una parte que se haya visto afectada negativamente.
Por ello, nuevamente el Código Civil dice en su artículo 1.256: “La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
No obstante a todo ello, los contratos se pactan siempre en un determinado contexto y bajo unas determinadas situaciones y premisas. Está claro que la Pandemia mundial del COVID-19 no es algo, que ni mucho menos, haya podido ser imaginado por alguno de los contratantes que en algún momento anterior a marzo de 2020 hayan formalizado un Contrato de Arrendamiento.
Así, para estos supuestos, encontramos un principio de creación jurisprudencial en nuestro ordenamiento jurídico que es el de la cláusula «rebus sic stantibus».
Esta cláusula lo que viene a establecer es que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias que motivaron un contrato puede suponer una modificación de las condiciones y obligaciones que se pactaron en ese contrato o incluso la extinción de la relación contractual.
Los Juzgados y Tribunales, no son ajenos a la realidad que nos rodea, y en consecuencia, podrán apreciar claramente que tipo de desahucio se les plantea, y en el supuesto de iniciar una acción judicial para declarar unas nuevas condiciones contractuales o la resolución del negocio jurídico, si éste se debe ajustar o no.
Para que este principio jurisprudencial pueda ser aplicado deben darse los siguientes elementos necesarios.
1.- El Contrato debe ser de tracto sucesivo, es decir, el cumplimiento de las contraprestaciones son reiteradas y prolongadas en el tiempo. Un Contrato de Arrendamiento cumple con esas premisas, ya que las contraprestaciones (disposición del inmueble y periódico pago de renta) se prolongan en el tiempo y por tanto puede ser durante la vigencia de esta temporalidad cuando surjan nuevas circunstancias imprevistas.
2.- La situación que motive una modificación contractual debe ser sobrevenida (acontecida con posterioridad a la constitución de la relación contractual y antes de alguno de sus cumplimientos) y completamente imprevisible.
3.- La imposibilidad de cumplir con alguna de las contraprestaciones del contrato (en este caso el pago de la renta) debe ser también sobrevenida como consecuencia de la nueva situación imprevisible.
4.- La situación extraordinaria no puede ser imputable a una de las partes. En este mismo sentido, dentro de la relación contractual tampoco puede haber una asunción del riesgo por la parte en desventaja.
De esta forma, se descarta la aplicación de este principio jurisprudencial cuando el riesgo sea un elemento propio del Contrato (por ejemplo, y en términos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018, en un Contrato de Explotación Hotelera). En un Contrato de Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, habrá que analizar el supuesto concreto ya que hay diferentes puntos a tener en consideración como son si existe una atribución explícita o implícita del riesgo al arrendatario o si éste (al ser la parte contratante en desventaja) como profesional debió prever una alteración negativa de las circunstancias que perjudicarían su actividad.
5.- Si el Contrato contiene una cláusula de estabilización, actualización de precio o contraprestación o revisión de sus pactos. En caso de que la tuviera, los juzgados podrían entender que existe una previsión de variaciones que motiven una actualización de los pactos contractuales. En términos de Contratos de Arrendamiento con una duración muy larga, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2012 entiende que la situación extraordinaria de crisis económica y transformación económica del país no es suficiente para aplicar la modificación contractual extraordinaria ya que la actualización de renta ya es suficiente para adaptarse a estas modificaciones.
6.- Es necesario que se produzca una ruptura de la equivalencia de las prestaciones entre una y otra parte. El criterio de los Juzgados en este sentido es que la alteración de tal equivalencia debe suponer una ruptura de la base económica del negocio, convirtiendo en inalcanzable la finalidad común -la viabilidad de la actividad económica y beneficio para ambas partes-. Es caso contrario, si sólo una de las partes contratantes obtuviera beneficio económico estaríamos ante un escenario de excesiva onerosidad, y en casos extremos podría derivar ante un estado de imposibilidad sobrevenida para que el arrendatario continúe llevando a cabo su actividad comercial.
En relación a los Contratos de Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, un antecedente jurisprudencial reciente que aplica los puntos detallados anteriormente es la Sentencia del Tribunal Supremo número 591/2014, de 15 de octubre. En aquel supuesto, se trató de un Contrato de Arrendamiento de Hotel y la circunstancia sobrevenida que aconteció fue la desgraciada crisis económica originada en el 2008 y que conllevó graves desplomes del sector turístico.
Con este marco, el Tribunal Supremo expuso:
“[…], y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional […], especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.
En esta dirección lo que se observa en el presente caso es que, con independencia de las expectativas de explotación del negocio, de claro riesgo asignado para la parte arrendataria, el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo de 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999.
Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negóciales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que “razonablemente” se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. […] De ahí que la nota de imprevisibilidadno debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide (STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013); todo ello conforme, también, con la aplicación ya normalizada de esta figura que presentan los principales textos de armonización y actualización en materia de Derecho contractual europeo, la “razonabilidad” de su previsión en el momento de la celebración del contrato, y la aplicación de su alcance modificativo conforme al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos STS de 15 de enero de 2013 núm. 827/2012”.
El alto Tribunal español realiza en este supuesto un análisis minucioso de los elementos propios del contrato y el contexto de firma para evaluar si es aplicable la doctrina “rebus sic stantibus”.
Está claro que el Contrato de Arrendamiento de una explotación hotelera es un contrato oneroso de tracto sucesivo y de larga duración. En aquel momento, la condición extraordinaria que aconteció, la crisis económica de 2008, si bien incluso se plantea la posibilidad de su previsibilidad al ser las dos partes contratantes profesionales del sector y conocedores de las visicitudes económicas y las tendencias cíclicas, el grado de alcance de aquella recesión fue de tal magnitud y sus consecuencias tan devastadoras a nivel mundial; que el Tribunal Supremo destaca que era improbable incluso para los más expertos tomar conciencia de ese riesgo como real en el momento de contratar.
Aquí podemos encontrar un punto de conexión directa con la situación ante la que nos encontramos. Es obvio que la Pandemia mundial no era algo que los agentes económicos pudieran tener en mente ni siquiera a corto plazo hace unos meses. En la expansión de la Pandemia se han dado diversos factores que fundamentan este hecho como son; lo extraordinario de su aparición, las circunstancias del propio virus (que se trate de un nuevo fenómeno clínico que haga que su estudio y posterior tratamiento parta de cero), la excesiva opacidad de información sobre su alcance real y la gran rapidez de su expansión por todo el mundo. Asimismo, los agentes económicos no podrían imaginarse ni mucho menos las consecuencias de mercado y económicas que supondrían la referida Pandemia mundial, no solamente en cuanto a las medidas de confinamiento que los gobiernos han acordado para frenar la enfermedad, sino por las tendencias futuras que deriven de la situación de confinamiento (miedo en los mercados, disminución de la liquidez, caída de precios por exceso de oferta o subida de precios a causa de mucha demanda, etc.).
Además, el Tribunal Supremo trata el aspecto de la excesiva onerosidad de una parte contratante en detrimento de la otra:
“Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 2014, también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referencia da en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibi) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el periodo de 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo periodo objeto de valoración”.
En este supuesto se causa un perjuicio manifiesto que padece exclusivamente la parte arrendataria. Al ser ésta quien explota la instalación hotelera arrendada, la reducción en la actividad turística sólo causa consecuencias económicamente negativas al arrendatario que es quien disminuye sus ingresos. Por el contrario, el arrendador no sólo no disminuye su nivel de ingresos, ya que sigue cobrando la misma cantidad de renta de arrendamiento ajeno a las circunstancias económicas que afectan al negocio arrendado, sino que le causa un perjuicio mayor a su inquilino, absorbiendo el poco nivel de ingresos que éste pueda generar y llevándole a números más bajos o incluso a datos negativos.
Por todo ello, el Tribunal Supremo finalmente decide:
“Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso:
En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado. En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014). En esta línea, también debe apreciarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.
En segundo término, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse […] del informe pericial aportado por la actora, […], las conclusiones […] resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.
Por último el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas”.
De entre todas las opciones posible en aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” el Alto Tribunal destaca que la medida más proporcional es la reducción de la renta conforme a la situación actual de mercado. La resolución del contrato, bien por inviabilidad de la actividad comercial o bien porque fuera la solución más ajustada a la adaptabilidad del negocio jurídico, colisiona con otro principio fundamental en nuestro sistema normativa y que el Supremo destaca en sus criterios, el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos.
Judicialmente, en todos los asuntos de carácter contractual, el criterio dominante es tratar de salvaguardar la relación contractual en la medida de lo posible. También, en el supuesto de Contratos de Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, está claro que la extinción de las obligaciones contractuales no sería una decisión proporcional, porque el uso del local arrendado se sigue realizando. Por todo ello, es normal que la resolución sea la última opción que baraja el Tribunal.
En consecuencia, el Supremo acuerda reducir la cuota un 29% conforme a criterios económicos que el arrendatario constató mediante Informe Pericial.
Es preciso destacar que esa reducción modifica el Contrato de Arrendamiento a perpetuidad hasta que surjan nuevas condiciones que motiven una nueva adecuación tras un juicio de proporcionalidad. No se trata de un arreglo temporal como sí son las medidas aprobadas por el Gobierno durante este Estado de Alarma.
Desde mi punto de vista, a la presente situación sería aplicable la doctrina “rebus sic stantibus”. Esto es debido a que se dan todas las condiciones necesarias y la desproporción causada en los Contratos de Arrendamiento (ya sean de vivienda o alquileres profesionales) a causa del gran impacto económica actual y venidero puede fundamentar suficientemente una modificación de las condiciones contractuales reajustándolas a los tiempos actuales, concretamente a la situación económica.
Obviamente esta conclusión no puede alcanzar términos absolutos. No será el mismo resultado en función del caso, la situación de las partes, la posibilidad de restaurar el equilibrio entre los contratantes, que se acuerde la resolución sin indemnización…
Si usted, (como empresario, profesional o trabajador) se ha visto o se está viendo afectado por la actual situación económica, jurídica y laboral, puede realizarme cualquier duda o comentario a través del correo electrónico manuelramos@icaib.org. Trato todos los mensajes de forma individual y personal, sin ningún compromiso inicial.
Manuel Ramos Cañellas.
